Kooperatives Verfahren Wimhölzel-Hinterland

Die stadteigene Wohnungsgesellschaft GWG investiert alljährlich beträchtliche Summen in den Erhalt und die Sanierung von Wohnanlagen. Der größte Sanierungsschwerpunkt der GWG lag in den vergangenen Jahren im Franckviertel, wo in der jüngsten Vergangenheit bereits mehr als 1.000 Wohneinheiten auf zeitgemäßen Stand gebracht wurden.

Im so genannten Wimhölzel-Hinterland hat die GWG bisher bei etwa 400 Wohneinheiten durch Generalinstandsetzungen und Loggiennachrüstungen die Wohnqualität verbessert.

Während ein großer Teil des Wimhölzel-Hinterlands auf diese Weise instand gesetzt werden konnte, existiert nördlich der bereits sanierten Wohnanlagen, begrenzt von der Ing. Stern-Straße im Osten und der Ebenhochstraße im Westen, ein Areal, wo auf Grund der Gebäudebeschaffenheit eine derartige Revitalisierung wirtschaftlich und für die Mieterinnen und Mieter sozial verträglich nicht durchführbar ist. Es handelt sich um Wohnungen, die 1930/31 nach Plänen der Architekten Hans Arndt, Paul Theer und Armin Sturmberger als Erweiterung des so genannten Wimhölzel-Bogens errichtet wurden.

Eine Neubebauung ist für diesen Bereich die einzige sozial und wirtschaftlich vertretbare Lösung. Zur Entwicklung einer zukunftsweisenden Vision für die Siedlung wurde ein Kooperatives Planungsverfahren durchgeführt, in dem unter Einbeziehung unterschiedlichster Akteure schrittweise die beste Lösung entwickelt wurde. Die Bewohnerinnen und Bewohner sowie Expertinnen und Experten der GWG als Auftraggeberin, der Stadt Linz und der Planungsteams waren dabei beteiligt. Sieger in diesem Verfahren sind die Büros Frötscher Lichtenwagner, Werner Neuwirth und transparadiso, wobei von dem letztgenannten das städtebauliche Leitprojekt stammt.

„Mit dem Kooperativen Verfahren ist es gelungen, alle Beteiligten gemeinsam an einen Tisch zu bringen und eine wirtschaftlich vertretbare Lösung zu finden. Das vorliegende Leitprojekt wird für zeitgemäße Wohnqualität sorgen. Die Mieterinnen und Mieter werden bei den notwendigen Übersiedlungsmaßnahmen sozial unterstützt“, betont Bürgermeister Klaus Luger.

Infrastruktur- und Planungsstadtrat Markus Hein verweist auf die positiven Erfahrungen mit dem Kooperativen Planungsverfahren: „Auch in Ebelsberg auf dem Areal der ehemaligen Hiller-Kaserne wurde diese Vorgangsweise gewählt. Wir haben die dabei gewonnenen Erkenntnisse bei der Bebauung im Franckviertel miteinfließen lassen“.

Die GWG-Geschäftsführer Direktor Wolfgang Pfeil MBA und Direktor Mag. Nikolaus Stadler sehen sich in ihren Bemühungen, den Mieterinnen und Mietern eine weitestgehende aktive Mitsprache einzuräumen, bestätigt: „Das vorliegende Resultat kann sich sehen lassen. Dieses Projekt war für uns eine Herausforderung, die wir im Interesse aller Mitbeteiligten erfolgreich bewältigt haben.  Mit dem erarbeiteten Projekt ist es möglich, leistbare und kostengünstige Wohnungen zu errichten. Gleichzeitig ist es unser Ziel, bei der Planung die Wünsche der Mieterinnen und Mieter im größtmöglichen Ausmaß zu berücksichtigen.“

Direktor Planung, Technik und Umwelt DI Gunter Amesberger MAS MSc bezeichnet die offene Diskussion im Rahmen des Planungsprozesses als wichtige Voraussetzung für das vorliegende Ergebnis, das von allen getragen wird. „Das gemeinsam erarbeitete Leitprojekt schafft einen echten Mehrwert für das Franckviertel. Die Methodik des Kooperativen Verfahrens hat sich hier erneut bewährt und wird auch in Zukunft bei städtebaulichen Planungsaufgaben in Linz zur Anwendung kommen“.

ArchitektDI Andreas Kleboth, Leiter des Kooperativen Verfahrens, verweist auf die hohe Lebensqualität, die mit der Realisierung des städtebaulichen Leitprojekts erzielt werden kann: „Der vorliegende Entwurf greift gewohnte und geschätzte Versatzstücke der heutigen Siedlung auf und entwickelt diese mit drei neuen Gebäudetypen weiter. Es entstehen unterschiedliche Raumqualitäten und vielfältige Freiraumangebote.“

Harald Daume, Sprecher der Mieterinnen und Mieter: „Mit dem Kooperativen Verfahren wurde der richtige Weg beschritten. Es ist uns gelungen, produktiv zu arbeiten und das auch für uns bestmögliche Ergebnis zu erzielen.“

Zur Ausgangslage:

Die insgesamt acht Häuserzeilen mit zusammen mehr als 400 Wohneinhei-ten waren zu „ihrer“ Zeit auf dem Stand der Technik und nach den Prämissen der Gleichwertigkeit hinsichtlich Lage, Besonnung, Belichtung sowie Freiraum konzipiert und realisiert worden. Entsprechend dem damaligen modernen Stil wurden sie als parallel ausgerichtete Zeilenbauten und nahezu schmucklos erbaut – lediglich die vorspringenden Treppenhäuser gliedern die Baukörper.

Areal nördlich des Wimhölzel-Bogens

Heute ist die Bausubstanz nicht mehr zeitgemäß, mit entsprechend geringen Wohnungsgrößen, ohne Balkone oder Loggien und antiquiertem Standard der Sanitäranlagen. Zudem kommt die Problematik von zu wenigen und kleinen, beengten KFZ-Stellplätzen dazu.

Diese Wohnungen werden nun im Rahmen eines Kooperativen Verfahrens unter Miteinbeziehung der Bewohnerinnen und Bewohner sowie Expertinnen und Experten aus unterschiedlichen Bereichen neu errichtet. Eine zeitgemäße Sanierung dieser Häuser wäre nicht zielführend und finanziell den Mieterinnen und Mietern nicht zumutbar. Es soll garantiert bleiben, dass die Mieten auch für Personen mit geringerem Einkommen leistbar bleiben.

Daher wurde unter Berücksichtigung der Interessen der Mieterinnen und Mieter und des städtischen Umfelds ein interdisziplinäres und integratives Gesamtkonzept entwickelt, das Abbruch- und Erneuerungsmaßnahmen in Etappen vorsieht.

Transparente Entscheidungsfindung und soziale Hilfen

Am 6. April 2017 fasste der Linzer Gemeinderat für die Neubebauung der Wohnanlage Wimhölzel-Hinterland im Franckviertel einen einstimmigen Beschluss, der für eine Entscheidungsfindung einen transparenten Prozess vorsah, in den Bewohnervertreter unter Begleitung eines Mediators eingebunden sind. Die Mieterinnen und Mieter der Altbauwohnungen sollen bestmöglich bei der Übersiedlung unterstützt werden. Die GWG sichert den Mieterinnen und Mietern die bevorzugte Behandlung bei Wohnungswünschen, einen Vormerkkautionsverzicht und auch ein Übersiedlungsservice für Küche sowie Möblierung zu. Menschen, die sozial bedürftig und damit von der Absiedlung besonders stark betroffen sind, wird soziale Hilfestellung angeboten. Sie erhalten Ausgleichszahlungen von der Stadt Linz und der GWG. Konkret gelangen 250 besonders betroffene Mieterinnen und Mieter (von 430) in den Genuss von Ausgleichszahlungen, deren Höhe sich nach der aktuellen Mietbelastung pro Quadratmeter und Monat staffelt. In Summe werden dafür von GWG und Stadt zu gleichen Teilen 1,2 Millionen Euro bereitgestellt.

Nach der Entwicklung des nunmehr vorliegenden Leitprojekts soll ab 2020 in einem Zeitraum von etwa acht bis zehn Jahren die ganze Siedlung in vier Abschnitten erneuert werden.

Kooperatives Verfahren

Für die Neubebauung wurde kein klassischer Wettbewerb durchgeführt, sondern ein so genanntes Kooperatives Verfahren unter direkter Einbeziehung der Bewohnerinnen und Bewohner. Expertinnen und Experten aus unterschiedlichen Bereichen, der GWG als Auftraggeberin, der Stadt Linz und natürlich die Planungsteams waren dabei beteiligt.

Ziel dieses Verfahrens ist es, die Qualitäten der Siedlung auch in Zukunft zu erhalten. Das Verfahren baut auf bisherigen Erkenntnissen – etwa aus dem vorangegangenen Mediationsverfahren – auf und band gewählte Bewohnervertreterinnen und -vertreter ein. Diese waren Ansprechpartner in der Siedlung und konnten Anliegen auch in den Planungsprozess weitergeben.

Vier Etappen, drei Planungsteams, ein Projekt

Das Verfahren wurde vom Büro Kleboth und Dollnig entwickelt: Aus zirka 40 Einladungen und 24 Einreichungen wurden in einem ersten Schritt zwölf Planungsbüros ausgewählt. Diese befanden sich anfangs in Konkurrenz zueinander, in einem Wettbewerb der Konzepte wurden alternative Ansätze ausgetauscht und unterschiedliche Lösungen diskutiert. In mehreren zum Teil öffentlichen Diskussionsrunden wurde die Zahl der Teams schrittweise von zwölf auf drei reduziert, um letztendlich den besten Vorschlag – das städtebauliche Leitprojekt – auszuwählen. Die letzten drei Büros teilen sich im Anschluss auch die Planungsaufgabe.

So standen von Beginn an Auftraggeber, Architekten und Planer unterschiedlicher Disziplinen mit Politik, öffentlicher Verwaltung, Betroffenen und Beteiligten im Dialog. Gerade das gegenseitige voneinander-Lernen und der Austausch von Fachleuten mit „Alltags-Experten“, also Menschen, die den Ort besser kennen als alle anderen, macht das auf diese Weise entwickelte Projekt einzigartig und langfristig erfolgreich.

In unterschiedlichen Formaten und Settings wurden Entwurfsvorschläge vorgestellt, diskutiert und weiterentwickelt: in Workshops, Präsentationen oder in Ausstellungen während des laufenden Verfahrens – immer mit dem Ziel, durch Austausch die Planungen schrittweise besser zu machen.

Städtebauliches Leitprojekt

Als Sieger aus diesem Verfahren hervorgegangen sind die Büros Frötscher Lichtenwagner, Werner Neuwirth und transparadiso, wobei von dem letztgenannten das schließlich ausgewählte städtebauliche Leitprojekt stammt. transparadiso (Barbara Holub/Paul Rajakovics) werden dieses nun zusammen mit dem SI Landschaftsplanung, Frötscher Lichtenwagner und Werner Neuwirth finalisieren und umsetzen.

Rendering: Kleboth DollnigDas Leitprojekt bildet die Grundlage für alle künftigen Arbeitsschritte. Die besondere Qualität des Projekts liegt in der Großzügigkeit der Freiräume. Das eröffnet im Wimhölzel-Hinterland bisher ungekannte Qualitäten, breite Grünräume, Durchblicke in alle Richtungen, Querungsmöglichkeiten und neue Nachbarschaften. In Reminiszenz an die bestehende Bebauung strukturieren acht längliche, Nord-Süd-orientierte Baukörper den Stadtraum und geben den Rahmen für eine vielfältige Raumkomposition aus Querriegeln und Punktbauten, parkähnlichen Grünräumen und Platzflächen vor. Damit greift der städtebauliche Entwurf gewohnte und geschätzte Versatzstücke der 1930-er-Siedlung auf und entwickelt diese zu einem modernen Stadtquartier weiter. Der Entwurf ist weiterhin den Prinzipien der Moderne‚ Licht, Luft, Sonne, Aussicht verpflichtet, interpretiert diese Ansprüche jedoch wesentlich freier und inspirierter als der Städtebau aus 1930.

Modell: transparadiso ZT KG (Barbara Holub/ Paul Rajakovics)

Modell: transparadiso ZT KG (Barbara Holub/ Paul Rajakovics)

Ganz besonders berücksichtigt der Entwurf die Einbindung der vorhandenen Nachbarschaften, das Seniorenzentrum Franckviertel erhält einen vergrößerten Vorplatz, die Freiräume nördlich der Stieglbauernstraße werden Teil des räumlichen Gesamtkonzepts und ein Rückspringen im Süden ermöglicht einen attraktiven breiteren öffentlichen Raum zur bestehenden denkmalgeschützten Bebauung am Wimhölzel-Bogen.

Ein breiter öffentlicher Stadtplatz bildet das atmosphärische und funktionale Zentrum des neuen Stadtquartiers, er fungiert gleichsam als Gelenk im Stadtraum und verbindet die Bauensembles aus etwa 100 Jahren zu einer gemeinsamen Nachbarschaft. Der erwarteten hohen Frequenz folgend sind hier alle Nahversorgungseinrichtungen situiert.

Die Baukörper sind zwischen vier und acht Geschoßen hoch, die Dichte wird maßvoll erhöht, dabei bleibt die Anzahl der Wohnungen etwa gleich groß, allerdings finden auch größere Familienwohnungen Platz.

Erstmals wird eine Sammelgarage (anstelle der sonst üblichen Wohnungsgaragen) errichtet. Diese bietet nicht nur den Bewohnerinnen und Bewohnern der Neubauten, sondern auch den Nachbarn aus der Umgebung die Möglichkeit, ihren PKW witterungsgeschützt abzustellen. Das entspannt den Parkraum in der gesamten Umgebung und erlaubt es, auf Stellplätze im Areal fast vollständig zu verzichten und ein autofreies Quartier zu errichten.

Jedes der drei Architektenteams wird in jeder der vier Bauetappen mindestens ein Haus errichten. Die so zu erwartende Vielfalt ist nicht nur spannend für den Stadtraum, sondern verspricht auch eine ungewohnt große Bandbreite an Wohnangeboten.

Kurz gefasst: Das städtebauliche Leitprojekt von transparadiso greift viele Qualitäten der vorhandenen Bebauung auf und interpretiert diese neu. Damit entsteht ein zeitgemäßer Stadtraum mit vielfältigen Frei- und Wohnraumqualitäten. Die behutsame, schrittweise Umsetzung des Neubaus in vier Etappen ermöglicht es bisherigen Bewohnerinnen und Bewohnern am Standort zu bleiben, bestehende nachbarschaftliche Beziehungen werden berücksichtigt. Die vielfältigen Möglichkeiten des unter intensiver Einbeziehung der Bevölkerung entwickelten Projekts versprechen einen Ort der Begegnung und einen zukunftsweisenden sozialen Wohnbau. Damit steht das Neubauprojekt ganz in der Tradition der ursprünglichen Bebauung im Wimhölzel-Hinterland.

Erklärtes Ziel des Projekts ist eine Stärkung der Begegnung im Quartier und ein Weiterentwickeln der heutigen Qualitäten: leistbarer Wohnraum mit hohem Grünanteil und an einer in Zukunft durch Straßenbahn und Fahrrad noch zentraleren Lage in Linz – als neues Herz des Franckviertels.

Rendering: Kleboth Dollnig

Rendering: Kleboth Dollnig

Wesentliche Fakten:

  • Anzahl der Wohnungen: ca. 400
  • Etappen:
    Erste Etappe: Baubeginn 2020 bis 2021
    Zweite Etappe: Baubeginn 2022 bis Anfang 2024
    Dritte Etappe: Baubeginn 2024 bis 2025
    Vierte Etappe: Baubeginn 2025 bis 2026
  • Stand Aussiedlung erste Etappe:
    Von 103 Wohnungen wurden bereits 70 Mieterinnen und Mieter versorgt, 33 Mieterinnen und Mieter müssen noch abgesiedelt werden.